Nhà ở
Hướng dẫn tổng hợp về các loại hình nhà ở, tìm phòng, hợp đồng thuê nhà, bảo vệ tiền đặt cọc và thủ tục chuyển đi tại Hàn Quốc. Nếu có thẻ ARC, người nước ngoài có thể ký hợp đồng thuê nhà bình đẳng như người Hàn Quốc, và các chế độ bảo vệ tiền đặt cọc cũng được áp dụng tương tự.
Ngày đăng: 2026-03-03
Hướng dẫn từng bước
Tìm hiểu các loại hình thuê nhà
Jeonse (전세): đặt cọc lớn (hàng chục triệu đến hàng trăm triệu won), không trả tiền hàng tháng. Khi hết hợp đồng được hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc. Cần vốn lớn nhưng không có chi phí nhà ở hàng tháng. / Wolse (월세): đặt cọc nhỏ (vài triệu won) + tiền thuê hàng tháng. Chi phí ban đầu ít nhưng phát sinh chi phí cố định hàng tháng. / Ban-jeonse (반전세): hình thức trung gian giữa jeonse và wolse, tăng tiền đặt cọc và giảm tiền thuê hàng tháng. / Goshiwon/Goshitel: không cần đặt cọc, 300.000~500.000 won/tháng, phòng đơn nhỏ. Có thể dọn vào ngay. / Share house: sử dụng chung không gian, đặt cọc thấp, thường có sẵn nội thất và thiết bị.
Tìm phòng qua các kênh phù hợp
Ứng dụng bất động sản: Zigbang (zigbang.com), Dabang (dabangapp.com) — có thể lọc theo ảnh, vị trí, giá. Peterpanz (peterpanz.com) — nền tảng giao dịch trực tiếp, giảm phí môi giới. / Văn phòng bất động sản (공인중개사): đến trực tiếp văn phòng bất động sản khu vực để tư vấn. Nói rõ điều kiện mong muốn (ngân sách, vị trí, cấu trúc) để được giới thiệu. Hợp đồng qua văn phòng bất động sản là an toàn nhất. / Lưu ý cho người nước ngoài: phải đến xem trực tiếp trước khi ký hợp đồng. Cẩn thận với 'tin rao mồi' (ảnh online khác thực tế). Nếu bị yêu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng hoặc bị thúc ép ký nhanh, hãy nghi ngờ lừa đảo.
Kiểm tra bắt buộc trước khi ký hợp đồng
Kiểm tra sổ đăng ký bất động sản (등기부등본, có thể xin tại iros.go.kr, phí 1.000 won): xác nhận chủ sở hữu có phải là chủ nhà không / kiểm tra thế chấp, phong tỏa, sai áp — nếu thế chấp lớn hơn tiền đặt cọc thì có nguy cơ không lấy lại được đặt cọc. / Xác nhận danh tính chủ nhà: đối chiếu giấy tờ tùy thân với chủ sở hữu trên sổ đăng ký. Nếu người đại diện ký hợp đồng, bắt buộc phải có giấy ủy quyền + giấy chứng nhận con dấu. / Kiểm tra tình trạng nhà: kiểm tra rò rỉ nước, nấm mốc, đường ống, sưởi ấm, cửa sổ, khóa cửa. Nếu có hư hỏng, ghi rõ cam kết sửa chữa trong điều khoản đặc biệt. / Xác nhận phí quản lý: kiểm tra trước các hạng mục bao gồm trong phí quản lý (nước, điện, gas, internet, v.v.) và các hạng mục phải tự trả.
Ký hợp đồng thuê nhà
Khuyến nghị sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn (mẫu của Bộ Đất đai và Giao thông). / Các mục bắt buộc: thông tin cá nhân của chủ nhà và người thuê, địa chỉ và diện tích bất động sản, số tiền đặt cọc và lịch thanh toán, số tiền và ngày trả tiền thuê hàng tháng, thời hạn hợp đồng (thường 2 năm), điều khoản đặc biệt. / Thứ tự thanh toán đặt cọc: tiền đặt cọc ban đầu (5~10% tiền đặt cọc) → tiền giữa kỳ (nếu cần) → tiền còn lại (ngày dọn vào). Tiền đặt cọc ban đầu trả đồng thời khi ký hợp đồng, tiền còn lại trả ngày dọn vào và nhận chìa khóa. / Ghi trong điều khoản đặc biệt: trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, có nuôi thú cưng hay không, phạm vi phục hồi nguyên trạng, điều kiện chấm dứt giữa kỳ. / Nhất định phải giữ 1 bản gốc hợp đồng.
Đăng ký chuyển đến và nhận xác nhận ngày
Ngày dọn vào PHẢI làm 2 việc: / ① Đăng ký chuyển đến (전입신고): khai báo chuyển nơi ở tại UBND phường. Người nước ngoài cũng phải khai báo thay đổi địa chỉ tại Cục Xuất nhập cảnh trong vòng 14 ngày. / ② Xác nhận ngày (확정일자): đóng dấu xác nhận ngày trên hợp đồng thuê nhà tại UBND phường (phí 600 won). / Khi có đủ 3 điều kiện: đăng ký chuyển đến + xác nhận ngày + thực tế cư trú (chiếm hữu), bạn sẽ có 'quyền ưu tiên hoàn trả'. Đây là quyền được nhận lại tiền đặt cọc trước tiên ngay cả khi nhà bị bán đấu giá. / Nếu không làm thủ tục này thì KHÔNG thể bảo vệ tiền đặt cọc, vì vậy NHẤT ĐỊNH phải xử lý ngay ngày dọn vào.
Sử dụng chế độ bảo vệ tiền đặt cọc
Chỉ xác nhận ngày có thể chưa đủ để bảo vệ tiền đặt cọc. Biện pháp bảo vệ bổ sung: / Bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc jeonse: có thể mua tại Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở Đô thị (HUG) hoặc SGI Seoul Guarantee. Nếu chủ nhà không trả tiền đặt cọc, tổ chức bảo lãnh sẽ trả thay rồi đòi lại từ chủ nhà. Phí bảo hiểm rất thấp, chỉ khoảng 0,1~0,2%/năm trên tiền đặt cọc (ví dụ: đặt cọc 50 triệu won → 50.000~100.000 won/năm). / Điều kiện mua: đã có xác nhận ngày + đăng ký chuyển đến, tiền đặt cọc dưới mức quy định (khác nhau theo khu vực), nộp đơn trong thời gian hợp đồng thuê. / Cách mua: trang web HUG (khug.or.kr) hoặc quầy ngân hàng. / Đặc biệt với jeonse, tiền đặt cọc rất lớn nên KHUYẾN NGHỊ MẠNH mua bảo hiểm hoàn trả.
Thủ tục chuyển đi và hoàn trả tiền đặt cọc
Thông báo hết hạn hợp đồng: nếu chủ nhà hoặc người thuê không thông báo ý muốn không gia hạn trong vòng 6~2 tháng trước khi hết hạn, hợp đồng sẽ tự động gia hạn 2 năm (gia hạn mặc nhiên). / Quyền yêu cầu gia hạn: người thuê có thể yêu cầu gia hạn 1 lần thêm 2 năm (tổng cộng có thể ở 4 năm), chủ nhà không thể từ chối mà không có lý do chính đáng. Tuy nhiên, có thể tăng tiền thuê trong phạm vi 5%. / Phục hồi nguyên trạng: chỉ có nghĩa vụ phục hồi phần hư hỏng do cố ý hoặc sơ suất của người thuê. Hao mòn tự nhiên (giấy dán tường ố vàng, sàn trầy xước, v.v.) KHÔNG phải trách nhiệm của người thuê. / Hoàn trả tiền đặt cọc: theo nguyên tắc chủ nhà phải trả đặt cọc vào ngày chuyển đi. Nếu không trả → gửi thông báo chính thức qua bưu điện → nộp đơn lệnh đăng ký quyền thuê (bảo tồn quyền ưu tiên ngay cả sau khi chuyển đi) → kiện vụ nhỏ hoặc nộp đơn lệnh thanh toán.
Câu hỏi thường gặp
Có. Nếu có thẻ ARC, người nước ngoài có thể ký hợp đồng thuê nhà bình đẳng như người Hàn Quốc, và tất cả các chế độ bảo vệ như đăng ký chuyển đến, xác nhận ngày, bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc đều áp dụng tương tự. Tuy nhiên, một số chủ nhà có thể ngại cho người nước ngoài thuê — đây là hành vi phân biệt đối xử, có thể liên hệ Ủy ban Nhân quyền Quốc gia (☎ 1331) để tư vấn.
Phí môi giới được quy định theo luật dựa trên giá trị giao dịch. Tính theo wolse (đặt cọc + tiền thuê×100): dưới 50 triệu won — 0,5% (tối đa 200.000 won) / 50~100 triệu won — 0,4% (tối đa 300.000 won) / 100~600 triệu won — 0,3% / 600 triệu~1,2 tỷ won — 0,4% / trên 1,2 tỷ won — 0,5%. Phí môi giới được cộng thêm 10% thuế VAT riêng, và bạn có thể yêu cầu biên lai tiền mặt hoặc hóa đơn thuế từ môi giới.
Xử lý theo từng bước: ① Gửi thông báo chính thức: gửi nội dung chứng minh yêu cầu trả đặt cọc qua bưu điện (đảm bảo chứng cứ pháp lý). ② Nộp đơn lệnh đăng ký quyền thuê: nộp tại tòa án, quyền ưu tiên được bảo tồn ngay cả sau khi chuyển đi (chi phí khoảng 50.000 won). ③ Nộp đơn lệnh thanh toán hoặc kiện vụ nhỏ: nếu tiền đặt cọc dưới 30 triệu won có thể xử lý nhanh qua xét xử vụ nhỏ (1~2 tháng). ④ Người đã mua bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc: yêu cầu bồi thường bảo hiểm từ HUG. / Tư vấn pháp lý miễn phí: Tổng công ty Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc (☎ 132), Bác sĩ Pháp luật (dịch vụ pháp lý miễn phí tại nhà).
Người nước ngoài cư trú cũng có thể nhận khấu trừ thuế tiền thuê hàng tháng. Điều kiện: tổng lương dưới 70 triệu won/năm (tổng thu nhập dưới 60 triệu won), chủ hộ không sở hữu nhà (hoặc thành viên hộ), nhà dưới quy mô quốc gia (diện tích sử dụng dưới 85㎡) hoặc giá chuẩn dưới 400 triệu won. / Tỷ lệ khấu trừ: tổng lương dưới 55 triệu won — 17%, 55~70 triệu won — 15%. Tối đa 7,5 triệu won/năm. / Cách nộp: khi quyết toán thuế cuối năm, nộp hợp đồng thuê nhà, lịch sử chuyển khoản tiền thuê (BẮT BUỘC chuyển khoản, không chấp nhận tiền mặt), và giấy xác nhận đăng ký người nước ngoài.
Là lựa chọn hợp lý trong giai đoạn định cư ban đầu. / Goshiwon: không cần đặt cọc, 300.000~500.000 won/tháng. Phòng đơn nhỏ (3~7㎡) có sẵn bàn, giường, điều hòa. Bếp và nhà vệ sinh chung (một số có nhà vệ sinh riêng). Dọn vào ngay được, phù hợp cho lưu trú ngắn hạn. Khi ký hợp đồng chỉ cần giấy tờ tùy thân và 1 tháng tiền thuê. / Share house: đặt cọc 500.000~1.000.000 won + 400.000~700.000 won/tháng. Đầy đủ nội thất, thiết bị, internet. Phòng khách và bếp chung. Có cả share house dành riêng cho người nước ngoài, thuận lợi cho trao đổi thông tin. / Lưu ý: một số goshiwon thiếu thiết bị phòng cháy, NHẤT ĐỊNH phải kiểm tra lối thoát hiểm, bình chữa cháy, cảm biến khói.